1. ASB Financing - Financing facilities yg disediakan bank utk membeli saham ASB sahaja. Saham yg dibeli dalam bentuk sijil dan dipegang oleh Bank sebagai cagaran kepada financing yg dibuat. Bayaran balik financing menggunakan kaedah amortization, yg mana sebahagian dari ansuran bulanan (bayar balik) digunakan utk bayar interest dan selebihnya utk membayar amount capital/principal yg dibuat. Principal adalah jumlah yang kita bayar untuk mengurangkan baki pinjaman. Manakala interest adalah kadar keuntungan yang dikenakan oleh bank kepada kita. Interest adalah milik bank, dan principal adalah milik kita. Flow membuat ASBF adalah seperti berikut:
- Submit application to bank
- Application OK (tiada masalah CCRIS dll) and bank akan beli sijil dr PNB.
- PNB approved, let say approval date 16.10.2014. Kita tidak akan dapat dividen untuk Oct. Hanya dapat untuk Nov & Dec 2014. Perhatian: Sila buat semakan dengan pihak PNB utk mengetahui status sijil ASB tersebut - Adakah sudah dikeluarkan kepada pihak bank. Takut2 pihak bank tak up-to-date berkenaan pengeluaran sijil oleh PNB - Akibatnya duit kita dipotong oleh pihak bank utk komitmen ASBF, tp dividen tidak dikira oleh pihak PNB utk bulan tersebut.
- Pengiraan dividen & bonus ASB dilakukan pada hari pertama setiap bulan (1 hb setiap bulan)
2. Modal yg diperlukan utk memulakan ASBF selain daripada bayaran monthly commitment yg dipersetujui, adalah:
- RM 53 (miscellaneous fee)
- RM 10 (stamping fee)
3. Kalau nak terminate ASBF tu, sijil tu akan dijual balik kepada ASNB dan bank akan dapat cash nilai sijil tu. Dari situ bank akan ambil jumlah loan yg belum dibayar, dan selebihnya dipulangkan kepada kita. Over the time, baki pinjaman makin berkurangan dan jumlah cash yg kita dapat balik (principal) semakin besar hasil penjualan sijil tersebut. Semakin lama jangkamasa tempoh pinjaman, semakin tinggi nilai principal yg akan kita perolehi. Ini bermakna, apabila cukup tempoh 30 tahun (360 bulan), kesemua jumlah RM200k yg dipinjam itu sudah menjadi milik kita (kesemua RM200k itu sudah bertukar menjadi principal dlm masa 30 tahun). Perhatikan: Kalau nak terminate pinjaman peribadi, kita perlu bayar baki pinjaman kepada bank. Tapi kalau nak terminate ASBF, bank yg akan pulangkan duit kepada kita (nilai principal yg telah kita bayar kepada bank)
4. Urusan pinjaman dan pemulangan principal oleh bank adalah antara kita dgn bank, manakala urusan mendapat dividen dan bonus ASB adalah antara kita dgn ASNB.
5. ASBF adalah dalam bentuk sijil. ASBF RM200K bukan bermakna ada cash RM200K dalam akaun ASB. Dividen & bonus yg terkumpul hasil daripada pelaburan sijil itu tadi yg sebenarnya akan generate simpanan bentuk cash dalam akaun ASB.
6. Had simpanan ASB ialah RM200k dan had ini akan bertambah setiap tahun setiap kali bertambahnya dividen. Had tersebut tidak akan berkurang semula walaupun kita keluarkan dividend tersebut. Jika kita tidak keluarkan dividend dan biarkan ia compounding, maka lebih banyak dan pantas kenaikan limit kita. Ini bermakna, apabila akaun ASB kita sudah penuh dgn nilai limit, pertambahan nilai melalui hasil dividen dan bonus yg kita perolehi sebenarnya yg akan menentukan limit/had. Apabila nilai dalam akaun ASB sudah mencapai limit, kita sudah tidak boleh masukkan duit lagi utk tujuan menambah modal.
7. Risiko ASBF adalah bergantung kepada dividen & bonus (ASB), dan interest rate (bank).
8. ASBF dilindungi oleh insurans (ASBRTA). Tujuannya utk cover the remaining loan amount. Surrender valuenya antara 0%-75% (semakin berkurang dgn pertambahan tahun - lagi lambat terminate, lagi kecil amaun yg dipulangkan kepada kita). 25% adalah insurans fee. Lebih lewat kita memohon ASBF (umur semakin meningkat), lebih mahal nilai insurans yg kita perlu bayar. Perhatikan: Apabila kita terminate ASBF, bukan saja nilai principal loan dipulangkan oleh bank kepada kita, tetapi kita juga perolehi wang daripada surrender value insurance.
9. ASBF 200K tidak sama dgn pinjaman peribadi RM200K. ASBF hanya utk membeli saham ASB sahaja, sementara cash yg kita dapat dari pinjaman peribadi boleh digunakan mengikut selera kita. Kiraan interest, pinjaman peribadi berdasarkan flat rate sementara ASBF berdasarkan Monthly (reducing) balance. Tenure pinjaman peribadi dihadkan kepada 10 thn shj sementara ASBF maksimum 30thn.
10. Seperti yang kita ketahui, limit (unit boleh beli/ruang yg boleh dipenuhi dgn ringgit) asal dalam akaun ASB adalah RM200k. Limit ini akan meningkat setiap tahun, seiring dgn bertambahnya dividen yang diperolehi, bermula daripada tahun pertama kita buka akaun ASB. Akan tetapi, had/limit maksimum untuk membuat pembiayaan ASB/ASB2 (ASBF/ASB2F) pula adalah sebanyak RM 200k sahaja utk setiap individu yang mempunyai akaun ASB / ASB2. (Utk seorang individu: RM200k limit utk pembiayaan ASB, dan RM200k limit utk pembiayaan ASB2)
11. Cara terbaik utk penuhkan ASB dgn had jumlah limit ASB: Pertama, ketahui dahulu berapa limit terkini dalam akaun ASB kita. Ini dapat diketahui dgn cara pergi sendiri ke kaunter2 ASNB, atau agen2 ASNB (Maybank, CIMB, RHB, Affin). Setelah kita tahu limit sebenar akaun ASB kita, kita biarkan baki (Limit ASB - Nilai ASBF Maksimum yg dipohon) di dalam akaun ASB. Selain daripada nilai itu, kita keluarkan dan simpan di Tabung Haji (TH), dan gunakannya utk membayar komitmen bulanan LASB kepada bank. Pada masa yg sama, baru kita apply ASBF dgn nilai yg maksimum, dgn interest rate yg paling rendah dan tempoh yg paling panjang. Dgn cara ini, kita dapat maksimakan amaun dalam akaun ASB kita di awal waktu. Jgn biarkan dividen compounding dlm ASB selagi belum mencecah ASBF yg maksimum (Ertinya: maksimumkan ASBF seawal waktu utk maksimumkan dividen & bonus yg tanpa had).
12. Jgn zerorized kan ASB (keluarkan KESEMUA amaun ASB kita) utk apply ASBF yg maksimum. Ini akan mengakibatkan baki terendah kita menjadi 0, dan kita akan hilang kelayakan utk mendapat dividen & bonus pada bulan tersebut.
13. Untuk membuat ASBF RM200k, kita memerlukan lebih kurang RM14k setahun (RM1098.22 sebulan, BR+1.2 (5.2%), 30 tahun). Sekiranya kita ada simpanan sebanyak RM14k, simpanan tersebut lebih bijak digunakan sebagai modal utk membayar komitmen bulanan bank utk ASBF bernilai RM200k selama setahun; daripada menyimpan kesemua RM14K tersebut terus ke dalam ASB, ataupun memasukkan RM1098.22 setiap bulan ke dalam akaun ASB.
14. Memaksimumkan nilai ASB (berdasarkan limit ASB terkini) seawal mungkin, akan memberi kelebihan kepada kita dgn cara ia akan memaksimumkan dividen & bonus yg diperolehi, yg mana dividen & bonus itu adalah tanpa had.
15. Masuk duit ke ASB bulan2 akan melambatkan proses penuhkan ASB dgn nilai maksimum (berdasarkan limit), dan seterusnya akan melambatkan masa utk nilai maksimum itu generate dividen & bonus yg tiada had. Ini disebabkan apabila simpanan sudah mencapai limit penuh, kita sudah tidak boleh masukkan duit lagi utk tujuan menambah modal. Pada peringkat ini, kita hanya harapkan dividen dan bonus yg diperolehi saja untuk meningkatkan nilai cash dalam akaun ASB kita. Sebab itu pentingnya kita maksimumkan ASB dgn nilai limit seawal waktu utk maksimumkan dividen & bonus yg tanpa had.
16. Sekiranya kita menggunakan hasil dividen utk membayar komitmen bank (rolling dividend), dividen akan tetap diterima berasaskan nilai sijil utk setiap tahun. Maknanya, walaupun dividen tahun pertama itu sudah digunakan utk membayar komitmen bank utk tahun berikutnya (baki ASB berkurang), dividen yg diperolehi pada tahun kedua tetap juga akan kita terima dgn nilai yg berasaskan nilai sijil (+lebihan dividen). Cuma, kalau kita tidak keluarkankan dividen yg diperolehi, ia akan compounded dan akan meningkatkan lagi initial capital, seterusnya menyumbang kepada peningkatan dividen pada tahun berikutnya.
17. Menggunakan dividen utk membayar komitmen ASBF sekaligus utk setahun: bank akan treat it sebagai advanced paymant. Ia tidak mengurangkan loan balance utk mengurangkan interest paid. Kalau nak bayar ASBF, just bayar mcm biasa bulan2, tak perlu buat lump sum payment.
18. Lebih bagus penuhkan dahulu ASB dan ASB2 masing2 dgn ASBF RM200k dgn gunakan kaedah rolling dividend, daripada guna kaedah compounding utk satu akaun saja.
19. Tujuan terminate awal 2-5 tahun tu sebenarnya adalah utk mendapat kelebihan dari segi:
- Mengelakkan duit principal kita daripada tidur dalam bank. Principal yg bakal kita dapat makin lama makin banyak, dan duit ini bank yg pegang. Maksudnya di sini, principal yg bank pegang ini tidak compounded seperti treatment dalam ASB. Oleh sebab itu lebih bijak ia dikeluarkan (dgn cara terminate ASBF), dan principal itu dilaburkan semula sebagai modal ASBF, ataupun disimpan melalui simpanan biasa ASB supaya ia compounded. Principal ini hanya akan diserahkan kepada kita apabila habis tempoh financing, atau kita sendiri yg terminate.
- Insurance surrender value yg lebih tinggi dgn 2 tahun compared to 5 tahun. (utk yg amik insurans la)
- Kita akan rugi 1 bulan prorate dividend bila berlaku proses jual sijil dan beli semula pada bulan yang sama, berasaskan baki terendah setiap bulan.
- Kita akan dikenakan sekali lagi Agent @ Wakalah fee pada PRTT @ ASBRTT
- Rugi 1 bulan prorate bonus selama 10 thn.
21. Bank treat ASBF sebagai commitment dan juga income. Dividen digunakan utk offset the commitment. Dividen boleh diibaratkan seperti rental income dalam properties. If nak buat loan lain (loan rumah) selepas apply ASBF, sebaik2nya tunggu lepas setahun (bila dah dapat dividen), dan payment kena cantik (tak lewat atau tangguh2). Seelok-eloknya, loan rumah dan loan ASB diapply melalui bank yg sama. Bank menilai melalui pattern payment kita. Setelah terima dividen, pada tahun kedua, ASBF akan dikira sebagai income.
22. Perkara asas yg perlu diberi perhatian semasa membuat ASBF adalah: total loan amount, interest rate, insurance, tenure, monthly commitment, locking period, processing fee & extra charge, dan if ada promotion.
23. ASBF ini adalah yg paling mudah utk dicairkan, dan kita tidak perlu bayar apa-apa jika ingin terminate. Bank beri lagi duit (principal returned) kepada kita selepas kita terminate.
24. Perkara2 asas yg perlu diberi perhatian sebelum terminate ASBF:
- lock in period jika ada
- baki pinjaman semasa
- jika terdapat shortfall berapa perlu byr
- bagaimana proses terminate
- berapa lama proses ini akan berjalan
- Tanggungjawab anda selagi loan masih aktif
- berapa yang anda akan dapat (tidak dapat)
- bagaimana refund dipulangkan
- rekod di CCRIS sudah clear atau belum
25. Terdapat 2 keadaan kita akan di caj oleh bank apabila terminate ASBF:
a. Lock in period: Dalam agreement yg kita sign tu, ada ditulis syarat minima berapa tahun tak boleh terminate. Jika kita terminate, kita akan dikenakan exit penalty. Inilah dinamakan lock in period. Cth: 1% dari amaun loan.
b. ASBRTA (insurans): Hasil tambah ASBRTA dan nilai sijil akan membentuk total loan. Dalam situasi apabila loan balance (masa nak terminate tu) masih lebih tinggi dr nilai sijil, kita kena bayar kepada bank amaun perbezaannya. Situasi seperti ini kita panggil shortfall. Lebihan yg kita kena bayar kepada bank itu disebabkan ASBRTA yg kita ambil. Amaun insurans ditentukan oleh pelbagai faktor iaitu jantina, umur, amaun ASB yg dilindungi, tempoh perlindungan.
26. Katakan terminate ASBF pada bulan Mac, maksudnya tahun tu tak dapat dividen lah ye? Bukan! Dividen tetap diperolehi utk bulan Januari dan Februari dari ASNB. Urusan terminate ASBF pula diurus dgn pihak bank. Nnt bank akan pulangkan balik principal. Yg bagi dividen tu ASNB. Nnt bulan Januari tahun depannya bila umum dividen, dapatlah dividen utk 2 bulan tu, masuk kat buku ASB.
27. Katakan plan nak terminate ASBF pada bulan Mac (menghantar permohonan jualan balik sijil ASB yg dicagarkan untuk menutup kemudahan pembiayaan). Ini tidak bermakna loan tersebut stop terus di situ, sebabnya proses jualan balik masih berjalan antara bank dan pihak ASNB. Proses ini akan mengambil masa paling cepat pun sebulan. Oleh itu, peminjam perlu menjelaskan installment bulanannya seperti biasa kerana loan akaun tersebut masih lagi aktif, walaupun telah membuat permohonan utk terminate ASBF. Loan akaun tersebut hanya akan selesai ditutup apabila ASNB pulangkan semula cek (nilai sijil cagaran) kepada bank untuk dibayar kepada akaun loan. Peminjam perlu confirmkan status termination loan ini dgn pihak bank, sama ada bank sudah terima cek (nilai sijil cagaran) daripada ASNB atau belum.
28. Rahsia kelebihan ASBF adalah terletak pada:
- The power of large Initial Volume
- The power of Compounding
- Concept of Leveraging OPM
